大名城（600094）定增的项目多数已基本完成建设，但其投资额都较年报、半年报中多出上亿元。

杨现华／文

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在政策放开房企再融资后，多家房企迅速响应，定增方案纷纷出炉，其中既有规模龙头房企，也有不知名的中小型房企。有的融资用于项目建设，有的重组收购资产，有的融资目的还未明确……大名城(600094.SH)是首批宣布定增的房企之一，公司计划募资30亿元用于大名城映云间等多个项目建设以及补充流动资金。在定增融资的同一时间，大名城还计划发行不超过20亿元公司债券，用于偿还公司各类债务、项目建设和补充流动资金等。

恢复房企再融资主要是为了促进房企主业发展，但对夸大融资的行为也应该严加审核。大名城定增募资项目建设大都进入尾期，待定增完成，项目或早已完工；与年报和半年报相比，定增公告中这些项目的投资金额都无一例外地膨胀了。

融资张大口

证监会是在11月28日恢复房企再融资的，12月1日大名城就宣布定增融资。12月9日，定增预案敲定出炉。大名城也成为首批公告定增的房企之一，响应政策号召颇为积极。

根据定增方案，大名城此次计划发行不超过6亿股，定增募资不超过30亿元，定增募资将用于大名城映云间等5个房地产开发项目的建设，合计使用募资21亿元，剩余9亿元补充流动资金。

在此次定增中，大名城控股股东名城控股集团有限公司、实际控制人俞培俤以及其一致行动人之一的俞凯将参与认购，合计认购不超过3亿股。其中，名城控股集团认购不超过1.1亿股、俞培俤认购不超过1亿股、俞凯认购不超过9000万股。

大名城目前的营收并不理想，年前三季度公司实现营收35.9532.15%；实现归母净利润3676万元，同比下降了82.45%。上一年公司亏损超过4亿元。

在宣布定增的同时，大名城还计划发行不超过20亿元公司债，用于偿还公司各类债务、项目建设和补充流动资金等用途。公司上次发债还要追溯到两年前的年年底。

自监管部门放行房企主要融资通道后，房企债券、定增等融资忙不停。以大名城为例，截至年年底，公司期末融资总额为89.48亿元。此次一口气就推出合计50亿元的总融资方案，募资冲动可见一斑。

从借款上看，大名城原本在收缩杠杆。年，公司取得借款收到的现金破百亿元达到106.38亿元，是近年来少有的破百亿规模；年降至69.97亿元，年前三季度只有26.2亿元，借款现金流跌至10年来的低位，收缩迹象明显。

当然，房企融资的收缩也受到大环境的限制。在逐步放开房企融资后，房企融资增加是必然现象。只是对于大名城来说，计划募投的开发项目能否等到定增资金的到位呢？而且，募投项目投资规模“意外”膨胀是故意为之还是其他原因所致呢？

定增项目投资膨胀

此次定增，投资为26.26亿元的大名城映云间是规模最大的一个项目。截至定增预案披露时，大名城映云间项目已经投入22.44亿元，尚需投入3.83亿元，计划使用募资额3.5亿元。

大名城映云间项目在年年报中出现，当年大名城以15.87亿元获得了这一位于上海松江永丰街道的建设地块。

在当年年报中，被命名为映云间的这一项目计划总投资为23.24亿元，规划计容面积66466平方米。

年项目入市销售，总投资额微升至23.74亿元，在项目63127平方米的可供出售面积中，52926平方米已经完成预售，年上半年末增加至60666平方米，这意味着项目已经基本销售一空。投资总额仍然维持在23.74亿元，没有任何大幅增长。

从年项目命名，到定增预案前的年上半年，大名城映云间投资总额变化基本不大，且项目从一开始就计划于年完工，定增公告中也未有延期计划。不出意外，项目再有几个月就要竣工了。

就在项目进入尾声时，项目投资额意外膨胀了。在定增方案中，大名城映云间的投资总额到了26.26亿元，较年年报和年半年报时突然增加了亿元，涨幅超过一成。

定增预案介绍，大名城映云间已经投入22.44亿元，按照原有投入规模，项目已经基本完成建设，只剩后期收尾，这也符合项目年初完工的设定。不过，当新增融资方案出台后，项目却“凭空”增加了逾2.5亿元的投入。

大名城映湖项目也是于年进入大名城项目清单的，最初项目投资总额20.21亿元，年入市销售，项目可售面积58623平方米，已售53518平方米，年上半年项目已售面积达到58418平米，同样接近销售一空。

与大名城映云间项目后期投资规模有所增长不同，年和年上半年映湖项目投资有所减少至18.45亿元。截至定增预案时，项目已投入17.52亿元，对于一个年4月完工的项目而言，这完全是符合进度的。

同样意想不到的是，在定增预案中，映湖项目的投入又迅速膨胀至21.22亿元，一下子增加了近3亿元，涨幅超过15%。临近尾声的项目哪里出了问题，需要大名城大幅增加投入呢？

大名城映园项目有两个，分别是映园和映园二期。定增方案介绍，计划于年3月交付的映园项目总投资17.31亿元，已投入13.19亿元，剩下的4亿元出头投入中使用募资4亿元。

映园二期晚半年交付即年9月交付。项目面积超过一期因此投入更大，定增预案介绍总投资为21.26亿元，已投入13.59亿元，尚需投入7.67亿元中的7.5亿元使用定增募资。

两期映园项目也是在年出现在大名城年报中的。其中映园投资额14.7亿元，映园二期16.13亿元；年映园投资额小幅增加至15.23亿元，二期投资额增加至16.75亿元，年半年报两期项目投资额未变。

与年报披露的投资额相比，定增预案中，大名城映园项目投资额增加超过2亿元，二期增加更为明显，超过4.5亿元。

映园项目可售面积65844平米，已售65079平米。二期可售面积75282平米，已售26277平米，是少有的还未接近售罄的项目。

大名城映晖项目是投入规模最少的一个。根据定增预案，项目总投资13.67亿元，计划于年9月交付的这一项目已经投入10.72亿元。尚需约3亿元，公司计划使用2.5亿元募资额支持项目后续建设。

对于映晖项目到底投入多少，一开始大名城自己也没说清楚。年年报中，一说是12.47亿元，一说是11.56亿元。年年报和年半年报中，映晖项目投资额定位11.9亿元，45729平米的可售面积中，44165平米已经完成销售。

定增预案中，映晖项目也增加了近2亿元的投资额，原因同样没有说明。5个定增项目，投资额无一例外悉数大幅增加，且项目大多已进入尾声马上就要交付，此时增加数亿元投资是项目建设真的遇到了问题还是为了融资而故意为之。

看高收益

由于多数项目已经基本完成预售，项目的收益基本锁定。以大名城映云间为例，根据公开信息，项目主要分两次销售，首次预售时均价约为4.4万元/平米，二次预售时上调至约4.9万元/平米。按照定增预案的项目收益预测，映云间的整体均价要达到约4.72万元/平米，才能实现预期中的收益。

大名城映湖与之类似。按照定增预案，项目可以实现销售收入23.58亿元，即均价万元/平米。公开信息显示，大名城映湖项目均价约为3.96万元/平米，达不到定增方案中的预期。

大名城映园的差距就比较明显了。根据公开信息，这一项目的销售均价接近2.4万元/平米，目前正在销售的二期项目价格与一期基本接近。按照定增预案，映园收入可达19.11亿元，即均价为2.9万元/平米；正在销售的二期均价更高为3.15万元/平米。

这较两期项目的实际销售均价超出数千元，尤其是实际一期已基本完成销售了。

预案显示，大名城定增投入的几个项目预期的净利率在5%-7%，个个都能实现盈利。年以后，大名城的净利率步步走低。年分别为5.7%、7.65%和3.52%，年和年上半年销售净利率只有-4.29%和1.44%。

低盈利回报已成为房地产当下的常态。大名城预期的几个项目盈利回报并不算离谱，但还是较公司目前的整体高出不少。

而且，公司这些项目大都接近完成预售，销售收入已经锁定，预售之外需要增加的收入从哪里获取呢？