楼市成交掉头向下，问题房源大量涌入，让法拍房彻底凉凉。北京商报记者调查发现，在刚刚过去的 7 月，法拍房市场呈现出流拍率高、溢价率低、成交价集体跌穿评估价的三大趋势，部分优质豪宅甚至降价 1 亿元无人问津。仅头部平台阿里拍卖，住宅法拍房溢价成交的房源仅 7 套，占比仅为 7.8%，超四成的流拍率，也能大致反映当前市场对法拍房的冷遇态度。不仅如此，随着问题房的堆积、价格优势的不再，越来越多的职业玩家开始放弃这个市场。

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近 90% 成交房源低于估价

法拍房即法院拍卖房产，是指遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行按揭合约或无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权，而在此过程中遭到拍卖的房子就是法拍房。

北京商报记者梳理阿里拍卖成交记录，在刚刚过去的 7 月，阿里拍卖住宅用房共有 152 套进入到拍卖环节（不含中止、撤回房源），其中成交 90 套。在这成交的 90 套中，溢价成交的房源仅 7 套，占比 7.8%；平价成交 4 套，占比 4.4%；79 套房源低于评估价成交，占比高达 87.78%。

记者注意到，上述房源成交多为二拍阶段，由此也造成整体溢价率偏低。

所谓二拍，即根据人民法院关于财产拍卖的规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市场价的 80%；而如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不能超过前次保留价的 20%，第二次拍卖在法拍房领域也叫作二拍。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，大量法拍房源低于评估价成交，一方面是区域房价走低的既成事实，另一方面也是整体成交量缩水的体现。房地产市场的不确定性，让法拍房参与者也变得更加谨慎。

全款当道 四成流拍

在成交房源中，也有一些 " 热度 " 房源。出价次数最多的房源为北京市海淀区西钓鱼台嘉园 1 号楼 9 层 5 单元 902 室，该房源吸引 1.5 万人次围观，经历 527 次出价、507 次延时后，以约 1774.31 万元成交，折合单价约为 11.77 万元 / 平方米。但该房源整体溢价率并不高，仅为 6.42%。

低溢价率之外，流拍也成为当下法拍房市场最真实的写照，7 月阿里拍卖住宅用房共有 62 套房源流拍，流拍率达到 40.79%。

流拍房源中，也有话题度比较高的房源。例如，北京市通州区普欣南里 113 号楼（泰禾中国院子）-1 至 2 层，建筑面积为 505.76 平方米，独栋式小院别墅，带地下室，有约 2000 平方米独立院落。别墅共三层，地上 2 层、地下 1 层，评估价约 2.46 亿元。该房源于年内 6 月第一次拍卖，起拍价约为 1.72 亿元，较评估价打 7 折，但直至拍卖结束无人报名。

7 月初，上述房源第二次竞拍，起拍价下调至 1.38 亿元，较评估价降价超亿元，吸引 6071 人次围观，但仍无人报名。目前该房源以 1.38 亿元，进入到变卖环节。

对于稀缺的亿元级项目降价 1 个 " 小目标 " 无人问津，易居研究院研究总监严跃进表示，在当时市场环境下，楼市的 " 贬值 " 属性，让豪宅项目也不再具有特别的吸引力。再加上，该法拍房源需要全款支付，如此大的资金额度，能参与的买家被进一步压缩。

对于法拍房高流拍率现象，一位从事多年法拍房工作的业内人士告诉北京商报记者，阿里等拍卖平台对于法拍房的 " 质量 "，会提前有一个筛选环节，明显流拍的房源，根本就不会挂出来。但即便如此，法拍房也会由于各种原因，出现流拍率高的情况。对于北京而言，超四成的流拍率，也能大致反映当前市场对法拍房的冷遇态度。一般来说，北京等一线城市的流拍率在 25% 左右，而能级较弱的城市流拍率，甚至高于 50%。

流拍率居高不下的同时，法拍房的挂牌量逐年攀升。以住宅为例，中指研究院数据显示，住宅 2022 年上半年共挂拍 14.1 万套，占总体 55.2%；而 2023 年上半年住宅挂拍量增加近 4 万套，达到 17.9 万套，占总体 59%。

" 缝差 " 不再 职业玩家离场

1991 年《民事诉讼法》正式确立司法拍卖为一种执行措施，而拍卖的对象就包括了房屋。在房地产市场大热和调控从严的背景下，法拍房也成为一些炒房人的牟利手段，由此也产生了一大批 " 职业玩家 "。知情人士估计，在整个法拍房市场中，职业投资客及机构能占到 80% 左右，如今法拍房市场的冷遇，与 " 职业玩家 " 离场不无关系。

"2021 年以后，这个行业基本不是没漏可捡，而且深坑遍地。" 作为一名曾经的 " 辅拍 " 公司副总，刘谦在 2022 年下半年宣布封拍。封拍的原因很简单——坑多利薄。

与刘谦不同，陈琳是一家房企的策划总，她在法拍房这个 " 浑水里 " 已经蹚了小十年，与传统的职业拍家不同，陈琳的投资目的不多，更多的是给亲戚朋友 " 找房子 "。

" 职业玩家最大的不同，是交易前就基本订了房子。" 陈林回忆，自己最后一套法拍房就是在 2020 年 4 月入手的，市场价 8 折、佣金 1 个点，个人产权清清楚楚，法拍的原因是那个时间段的 " 普通故事 " ——做生意的业主遭遇了疫情的黑天鹅。这套房子的管理员是陈琳熟悉的业务，上架前一天下午 4 点，业务员把房子的情况发给了陈琳，认识了 5、6 年，合作了 7、8 套房子，陈琳拿到这个房子后，快速约了业务员，去现场，" 通宵尽调 "，没等到第二天的日出就把这个房子订了下来。

" 该走的法拍程序肯定要走，做了这么多年，什么样的房子大概会遇到什么样的狙击，大致心中有数。" 这套房子另外一个特点，就是时至疫情起，在普通买家尚未反应过来的情况下，陈琳的竞争对手主要是职业买家。

"2020 年 2、3 月法拍出现了特别典型的职业市场，大部分普通人普通买房都不敢，更何况是法拍。" 谢强，曾任北京某头部机构分管法拍业务的副总，是陈琳的老朋友，也认可关于当时市场处于 " 职业玩家 " 的阶段。

" 那段时间，包括 2020 年可能是法拍最后的一个周期。"2021 年，随着房企爆雷的出现，大批产权复杂、抵押问题多的房源冲入市场。

"2020 年一季度还能捡到漏，以后基本就很难了。" 陈琳的捡漏最终得以实现，由于房子挂的急，起拍价不低，当时的环境对于尽调并不友好，除了两个 " 参与性报价 " 以外，最终陈琳以超过起拍价 7 万元的价格为妈妈将这套房子收入囊中。

" 同楼层链家 App 报价是 380 万元，估计成交在 360 万元左右，我们收的总成本在 316 万元左右。" 对于这样一个价格，陈琳直言普通买家会觉得 " 不合适 "，与想象中的法拍 " 大便宜 " 有很大差别，但从房源的 " 干净程度 "、房子本身的区位等属性看，她自己很满意。" 职业玩家最大的不同，不纯粹追求价格低，安全与价差对职业玩家同等重要。"

收了这套房源后，陈琳也陆陆续续关注了一些房子，但用她的话说 " 坑都挺大 "。

" 大批爆雷开发商的项目、公司个人查封的项目入市，主体一般都伴随着复杂的债权。" 谢强也直言，在金融机构债权优先的原则下，市场越动荡，个人购买法拍房的风险越大，加之近年来房地产市场的不断下行，特别是 2023 年小阳春以后普通商品房市场成交量断崖式下跌，让法拍房的价格优势几近消失，看不到 " 缝差 " 的职业玩家开始离场。

下行市场的必然

随着价格与资格优势的褪去，法拍房市场也正在越来越理性。

最早一批将法拍房纳入限购范围的城市如北京，早在 2017 年就发布了相关政策。2017 年 4 月 27 日，北京限购政策再次加码，法拍房也被纳入北京市限购范围，如果竞拍人没有购房资格，将无法办理产权登记。

彼时，除北京等个别城市外，大多数城市仍执行法拍房 " 不限购 " 政策。但 2021 年末，最高人民法院发布新规后，法拍房不限购也已成为历史。新规中明确提及，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许，这意味着法拍房 " 不限购 " 的房票成为过去式。

资格优势不再，价格优势则是压倒法拍房的最后一根稻草，二手房价跌量缩的趋势，也直接影响到法拍房的 " 价差 "，可以说是下行市场中的一个必然结果。

以北京为例，根据北京住建委官网数据统计，今年 7 月北京二手房网签 9718 套，环比上月下降 16.3%，二手房成交量自 4 月开始连续 4 个月下滑，和 3 月相比下降 56.2%。受市场 " 活跃度不高 " 影响，北京二手房挂牌量也创新高，根据记者此前调查，一些偏核心的二手房房源，更是出现降价百万的情况。

" 多数人参与法拍房的目的是‘捡漏’，但目前想要‘捡漏’法拍房的概率正在降低。" 严跃进表示，随着二手房价格走低、法拍房市场逐渐透明化，与之前相比，法拍房的 " 价差 " 空间正在被压缩。而受房地产市场下行影响，投资法拍房的不稳定性也在提升，一升一降拦住了多数投资者。

此外，购买法拍房还存在风险难料的 " 后遗症 "，这也往往让购房人始料未及。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉北京商报记者，法拍房可能存在产权不明、补缴差价、入住清场等一系列潜在风险。比如虽然通过竞拍拿下了房屋的所有权，但是房子的占有使用实际上是被原房主的债权人或者家人掌握，拒不配合，导致买了房子却无法实际使用处分。

此外，有一些执行拍卖，为了尽快变现，可能不会对房子的产权做周密的调查或要求，对于产权本身有问题的房子，拿到以后可能会面临无法办理产权的风险。对于多重查封、抵押的房产，尤其是不同法院、不同地域的法院实施的，可能会有协同不一致问题，拍卖后如果有的查封或抵押没有解除，也无法办理产权证。

" 有的房源可能拖欠大量的税费，比如房产相关的税费、使用过程中产生的暖气费物业费水电费等，产生新的麻烦和成本。" 王玉臣称，特别提醒这些成本都是买受人承担，实际的成本恐怕不只是成交价。如果房屋质量或结构有问题，也难以追究责任。

北京商报记者 王寅浩