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北京月报|8月二手房止降回升、新房继续探底,政策利好市场情绪迅速升温

2023-09-08 12:56:40 来源:搜狐焦点

一、8月北京新房供应增加,成交仍在探底


(资料图片仅供参考)

(一)成交:8月新房成交继续下探,同环比双双下降

2023年8月,北京新房成交持续下降,达到今年以来除1月以外的低谷,且环比降幅进一步扩大,同比由正转负,下行压力凸显,不排除是受供应持续低位、彼时实质性政策暂未落地市场情绪仍然偏弱等影响。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年8月北京新建商品住宅成交4122套,环比下降22.66%,环比降幅较上月扩大约16个百分点;同比下降16.19%。从累计成交规模来看,2023年前8月北京新房成交44054套,较2022年同期上升11.26%,累计成交较高于去年,但相较2019、2021年同期仍有一定差距。

9月1日北京官宣执行“认房不认贷”,随后市场情绪明显回升,根据诸葛数据研究中心建立的情绪指数模型,北京第36周(2023.08.28-09.03)情绪指数为-0.69,较上一周上升0.17,且升幅领跑上广深。同时,据消息售楼处看房热度大涨,预计政策效应将会逐步传导到成交端,9月北京新房成交有望迎来企稳回升局面。

(二)价格:8月新房价格保持增长势头,同环比双双上涨

2023年8月份,在多个改善盘成交热度上升的影响下,北京新房价格涨势显著,同环比双双转涨,且单月价格达今年以来次高位。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年8月,北京新房成交均价为58228元/㎡,环比上涨10.01%,环比涨幅较上月扩大9.6个百分点;同比上涨17.87%,同比时隔2个月转正。

(三)供应、库存:8月新房供应低位增加,库存微升

2023年8月份,北京新房供应力度略微增加,供应量仍处低位水平。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年8月新房批准上市套数3005套,环比上月上升37.7%;同比下降61.3%,同比时隔2个月转降。另外,在去化动力持续不足的情况下,本月库存小幅上升,去化周期拉长,数据显示,2023年8月北京新房库存量为87723套,环比微升0.37%,同比下降18.59%,同比实现“五连跌”。从去化周期来看,8月去化周期为15个月,较上月拉长0.2个月。

2023年8月,北京有8个商品住宅项目获取预售证,较上月增加2个,分布在朝阳、通州、大兴、石景山以及房山5个区域。位于通州区的招商璀璨时代为本月预售套数最多者,推出21栋住宅楼,共834套房源可供销售,预售面积超9万㎡,该项目位于亦庄台湖板块,是招商蛇口“璀璨系”产品,项目主力户型为107-140㎡三至四居,同时配置了部分90㎡以下小户型产品,比较适合意向定居通州的刚改、改善购房人群。

(四)分区:8月大兴、海淀成交双双突破500套,西城、怀柔涨势显著

从8月北京区域新房成交表现来看,大兴、海淀位居区域成交一二,双双突破500套,且占比均在10%以上;顺义、昌平、朝阳分别以471套、393套、380套跻身区域成交前五,成交占比均超7%。与此同时,延庆降至区域成交末位,本月仅成交33套,占比不足1%。

较上月成交变化来看,超7成区域成交环比下滑,仅大兴、海淀、西城、怀柔4区成交较上月增多。其中,怀柔与西城在本月成交动力提升以及上月成交低基数的影响下,本月涨幅显著,环比均上涨约200%;大兴、海淀分别上涨57.8%、27.76%。成交环比下跌的区域中,昌平、石景山、延庆成交下滑相对明显,环比跌幅均超40%。

(五)板块:成交超百套板块数降至9个,顺义胜利街道稳居成交首位

从8月各板块的成交表现来看,顺义区胜利街道、光明街道、石园街道、仁和镇板块稳居成交首位,本月成交207套,较上月减少近百套,成交均价为38935元/㎡,呈现“量落价涨”特征。其次为西城区大栅栏、广内板块,是成交套数TOP20板块中唯一一个西城区板块,8月成交190套;朝阳区的东坝板块成交活跃度上升,位次由上月第五升至本月第三,成交套数由上月172套升至本月184套,成交价格保持在7.5万元/㎡以上。除此之外,本月成交超百套的板块数量有所减少,共有9个,较上月减少3个。

(六)房企:5家房企销售额超10亿,中信股份约56亿大幅领先

从各大房企在北京市场的表现来看,5家房企销售额突破10亿元,较上月减少6家。其中,中信股份凭借国安府项目热销的带动,8月实现55.69亿元销售额大幅领先;中海地产位居第二,8月实现22.91亿元销售额,较上月下降约6亿元;首开股份由上月第五升至本月第三,实现14.22亿元销售额,较上月微增约6000万元;华润置地销售表现也依旧稳健,本月销售额持续超10亿。整体来看,北京新房市场销售主力大致分为三类,一是以中海、华润、保利、金茂等为代表的品牌国央企;二是以首开股份、北京建工、北京住总等为代表的本土实力房企;三是头部优质民企,如龙湖、万科、绿城等。

(七)项目:中信国安府斩获8月成交金额、套数双料冠军

从8月份北京新房成交套数TOP20项目来看,顺义区项目上榜率靠前,共上榜6个项目。西城区的高端改善盘中信国安府以190套位居成交首位,该项目二期在端午假期获批预售证,6月27日开始摇号、选房,由于新房网签相对滞后,项目成交数据要略后于售楼处现场热度体现出来。顺义区的北京城建星誉、昌平区的梧桐山语分别以90套、84套成交量位居第二、三。

从成交金额排行来看,西城区的中信国安府凭借颇高的单价水平,成交金额持续领先,8月实现55.69亿元销售额,较上月增加约35亿元。朝阳区的京投发展·北熙区、顺义区的中海首开湖光玖里分别以5.8亿元、5.05亿元位居销售额第二、三位。此外,金隅昆泰云筑与中海·富华里收金表现持续不俗,本月均实现超4亿元销售额。

二、8月北京二手住宅成交量升价跌,业主涨价信心回升

(一)成交:二手住宅成交止降回升,同比仍呈下降态势

8月北京二手房成交表现好于新房,成交在连续下跌4个月后本月止跌回升,企稳征兆初现,但相较去年同期仍有一定差距。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年8月北京二手住宅成交10960套,环比上升12.78%;同比下降20.22%,同比降幅微收0.14个百分点。从累计成交来看,2023年前8月北京二手住宅成交104131套,较2022年同期上升8.11%,较2021年同期下降约24%。

8月二手房市场韧性凸显,成交先于新房回升,在北京9月1日官宣执行“认房不认贷”政策后,市场情绪明显改善,新政利好下,接下来将会有一批置换需求的改善性客群入市,预计9月北京二手房成交将延续上升态势。

(二)价格:8月二手房市场均价稳中趋降,同比维持正增长

8月北京二手住宅市场均价稳中趋降,同比已连续19个月保持上涨态势。数据显示,2023年8月北京二手住宅市场均价为62808元/㎡,环比微跌0.07%;同比上涨4.4%,同比涨幅较上月收窄0.92个百分点。

(三)调价房源:8月涨价房源占比9.3%,较上月上升3.1个百分点

从涨降价房源来看,2023年8月北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为9.3%,较上月上升3.1个百分点。8月份,利好政策密集出台,尤其是下旬以来,住建部等三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施,财政部、税务总局以及证监会等多部门相继表态,在税费优惠以及房企融资等方面传递利好,助力市场信心恢复。9月起北京“认房不认贷”落地,在利好政策助力下,预计下月涨价房源占比将持续上升。

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